Wat zijn de fiscale voordelen van een hypotheek 2024?

Een hypotheek kan verschillende fiscale voordelen opleveren in Nederland. De belangrijkste zijn:

1. Hypotheekrenteaftrek

Een van de grootste voordelen is de hypotheekrenteaftrek. Dit betekent dat je de betaalde rente (en bepaalde kosten) van je belastbaar inkomen mag aftrekken, waardoor je minder inkomstenbelasting betaalt.

Voorwaarden:

• De hypotheek moet worden gebruikt voor de aankoop, verbetering of onderhoud van je eigen woning (je hoofdverblijf).
• Je moet de lening binnen 30 jaar annuïtair of lineair aflossen.
• De hypotheek moet voldoen aan de regels van de eigenwoningregeling.

Tip: De hypotheekrenteaftrek is progressief afgebouwd. In 2024 is het maximale aftrektarief 36,97%. Dit betekent dat mensen met een hoger inkomen minder belastingvoordeel hebben dan voorheen.

2. Geen vermogensbelasting (box 3)

In Nederland wordt vermogen (zoals spaargeld, aandelen en vastgoed dat je niet zelf bewoont) belast in box 3. Dit betekent dat je over spaargeld en beleggingen boven de vrijstelling (in 2024: € 57.000 per persoon, € 114.000 voor fiscale partners) vermogensrendementsheffing betaalt.

Jouw eigen woning valt echter niet in box 3, maar in box 1. Hierdoor hoef je geen belasting te betalen over de waarde van je huis, wat een flink voordeel is ten opzichte van spaargeld of beleggingspanden.

Voorbeeld: woning versus spaargeld

Stel dat je:

• een woning hebt met een overwaarde van € 200.000, óf
• € 200.000 spaargeld op je rekening hebt staan.

Als je dit bedrag in een huis hebt zitten, betaal je er geen vermogensbelasting over.
Als je het op je spaarrekening hebt staan, betaal je over een deel 1,98% belasting in box 3 (2024). Dat zou neerkomen op ongeveer € 3.500 per jaar aan belasting, afhankelijk van het rendement dat de Belastingdienst rekent.

➡ Conclusie: Je geld in een woning stoppen kan fiscaal aantrekkelijker zijn dan het als spaargeld aanhouden.

Eigenwoningforfait: een kleine ‘belasting’ in box 1

Hoewel je geen vermogensbelasting over je woning betaalt, rekent de Belastingdienst wél een kleine bijtelling: het eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van je woning dat wordt opgeteld bij je belastbaar inkomen.

Voor 2024 geldt:

• WOZ-waarde tot € 1.200.000 → 0,35% bijtelling
• WOZ-waarde boven € 1.200.000 → € 4.200 plus 2,35% over het meerdere

Voorbeeld:
Stel, jouw woning heeft een WOZ-waarde van € 400.000.
Het eigenwoningforfait is dan 0,35% van € 400.000 = € 1.400.
Dit bedrag wordt opgeteld bij je inkomen en hierover betaal je inkomstenbelasting.

Let op: Wet Hillen

Als je géén of een lage hypotheek hebt, zou het eigenwoningforfait nadelig kunnen uitpakken. Daarom was er vroeger de Wet Hillen, die ervoor zorgde dat je géén eigenwoningforfait hoefde te betalen als je huis (bijna) hypotheekvrij was.
Deze regeling wordt sinds 2019 stapsgewijs afgebouwd en verdwijnt in 2048. In 2024 is nog 72,5% van het eigenwoningforfait aftrekbaar als je geen hypotheekrente meer betaalt.

Waarom is dit voordelig ten opzichte van box 3?

1. Geen belasting over de waarde van je huis, terwijl je over spaargeld en beleggingen in box 3 wél belasting betaalt.
2. Eigenwoningforfait is lager dan de belasting in box 3, vooral als je hypotheekrente nog aftrekbaar is.
3. Woningwaarde groeit vaak sneller dan spaarrentes, waardoor je vermogen sneller groeit zonder belasting te betalen.

Conclusie: eigen woning als slimme fiscale keuze

Een eigen woning wordt fiscaal gunstig behandeld in Nederland. Je betaalt geen vermogensbelasting over de waarde van je woning, en hoewel je wel een klein eigenwoningforfait hebt, is dit meestal voordeliger dan de belasting in box 3.

3. Bijleenregeling: belastingvoordeel bij doorstroming

Als je je huis verkoopt en met winst doorstroomt naar een nieuwe woning, dan moet je die overwaarde gebruiken voor je nieuwe huis om de hypotheekrenteaftrek te behouden. Dit voorkomt belastingvoordeel bij onnodig hoge leningen, maar zorgt er ook voor dat je belastingvoordeel behoudt bij een slimme herinvestering van je winst.

Wat is de bijleenregeling?

De bijleenregeling betekent dat je de overwaarde van je verkochte woning moet herinvesteren in een nieuwe woning om volledig recht te houden op hypotheekrenteaftrek. Als je dat niet doet, mag je over het niet-gebruikte deel geen rente aftrekken van je belastbaar inkomen.

De regeling is bedoeld om te voorkomen dat mensen onnodig hoge hypotheken afsluiten om meer hypotheekrenteaftrek te krijgen, terwijl ze eigenlijk voldoende overwaarde hebben om een deel van de nieuwe woning te financieren.

Hoe bereken je de overwaarde?

Overwaarde = verkoopprijs – openstaande hypotheek – verkoopkosten

Bijvoorbeeld:

• Je verkoopt je huis voor € 400.000
• Je openstaande hypotheek is € 300.000
• Je hebt verkoopkosten van € 10.000
• Overwaarde = € 400.000 – € 300.000 – € 10.000 = € 90.000

Hoe werkt de bijleenregeling?

Wanneer je je huis verkoopt en met winst verkoopt (dus voor een hoger bedrag dan je openstaande hypotheekschuld), heb je een overwaarde. De Belastingdienst verwacht dat je deze overwaarde gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning.

Als je de overwaarde niet volledig herinvesteert in je nieuwe woning, dan mag je over dat niet-gebruikte deel geen hypotheekrenteaftrek krijgen.

Voorbeeld 1: Overwaarde volledig herinvesteren (geen probleem)

• Je verkoopt je huis voor € 400.000.
• De openstaande hypotheek is nog € 300.000.
• Je hebt dus een overwaarde van € 100.000.
• Je koopt een nieuwe woning voor € 500.000 en sluit een hypotheek van € 400.000 af (500.000 – 100.000).
• Omdat je de volledige overwaarde hebt gebruikt, mag je de rente over de hele hypotheek van € 400.000 aftrekken.

Voorbeeld 2: Niet alle overwaarde gebruiken (gevolg: minder renteaftrek)

• Je verkoopt je huis voor € 400.000, met een hypotheekschuld van € 300.000 → Overwaarde: € 100.000.
• Je koopt een nieuwe woning voor € 500.000, maar je leent € 450.000 in plaats van € 400.000.
• Je had de overwaarde van € 100.000 kunnen gebruiken, maar je kiest ervoor om maar € 50.000 eigen geld in te leggen.
• Hierdoor blijft er € 50.000 ongebruikt.
• De hypotheekrenteaftrek geldt dan maar voor € 400.000. De rente over de extra € 50.000 is niet aftrekbaar.

Wat als je géén nieuwe woning koopt?

Als je na de verkoop van je huis geen nieuwe woning koopt, dan hoef je de overwaarde natuurlijk niet direct ergens in te stoppen. Maar let op: als je binnen drie jaar alsnog een woning koopt, geldt de bijleenregeling alsnog en moet je de overwaarde gebruiken om recht te hebben op volledige hypotheekrenteaftrek.

Na drie jaar vervalt de regeling en kun je weer een volledige hypotheek afsluiten mét renteaftrek.

Belangrijke aandachtspunten

✔ De regeling geldt alleen voor de eigen woning. Het kopen van een vakantiewoning of een beleggingspand telt niet mee.
✔ De overwaarde moet uit de verkoop komen. Als je huis minder waard is geworden, is er geen overwaarde en is de bijleenregeling niet van toepassing.
✔ Je hebt altijd recht op een hypotheek, maar niet op aftrekbare rente. Je kunt dus méér lenen dan je overwaarde, maar dan geldt voor dat deel géén hypotheekrenteaftrek.

De bijleenregeling voorkomt dat mensen hun overwaarde ‘in hun zak steken’ en toch een volledige nieuwe hypotheek afsluiten met renteaftrek. Wil je slim omgaan met je overwaarde en optimaal gebruik maken van belastingvoordelen? Dan is het verstandig om een financieel adviseur in te schakelen.

4. Overdrachtsbelasting: vrijstelling voor starters

Koop je voor het eerst een woning en ben je tussen de 18 en 35 jaar? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting (normaal 2%) als de woning minder dan € 510.000 (2024) kost. Dit scheelt duizenden euro’s bij de aankoop.

Wat is overdrachtsbelasting?

Wanneer je een bestaande woning koopt, betaal je normaal gesproken 2% overdrachtsbelasting over de aankoopprijs. Dit geldt voor de meeste woningkopers, maar starters en jonge doorstromers kunnen hier onder bepaalde voorwaarden vrijstelling voor krijgen.

De standaard tarieven per 2024:

• 0% voor starters (onder voorwaarden)
• 2% voor kopers van een eigen woning die niet aan de startersvoorwaarden voldoen
• 10,4% voor beleggers, tweede woningen en andere vastgoedtransacties (zoals vakantiehuizen)

Hoe werkt de startersvrijstelling?

Als je voldoet aan de voorwaarden, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Dit betekent een flinke besparing, vooral bij dure woningen.

Voorwaarden voor de vrijstelling (2024)

✅ Je bent tussen de 18 en 35 jaar op het moment van overdracht (bij de notaris).
✅ De woning heeft een koopsom van maximaal € 510.000.
✅ Je koopt de woning als hoofdverblijf en gaat er zelf wonen.
✅ Je hebt niet eerder gebruikgemaakt van de vrijstelling.

Let op: Als je samen met iemand een huis koopt en één van jullie is ouder dan 35, dan betaalt die persoon wel 2% overdrachtsbelasting over zijn of haar aandeel.

Voorbeeldberekeningen

Situatie 1: Starter koopt een woning onder de grens (€ 510.000)

• Je bent 29 jaar en koopt een woning voor € 400.000.
• Normaal zou je 2% overdrachtsbelasting betalen: € 8.000.
• Maar omdat je aan de voorwaarden voldoet, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen.

Besparing: € 8.000!

Situatie 2: Woning boven de grens (€ 510.000)

• Je bent 30 jaar en koopt een woning voor € 525.000.
• De vrijstelling geldt alleen tot € 510.000, dus je betaalt over de volledige koopsom 2% overdrachtsbelasting.
• Dat betekent een extra kostenpost van € 10.500.

Omdat de vrijstelling vervalt als je woning duurder is dan € 510.000, moet je de volledige 2% betalen.

Situatie 3: Koppel waarvan één ouder is dan 35 jaar

• Je koopt samen met je partner (35 en 33 jaar) een woning van € 400.000.
• Je bezit elk 50% van de woning.
• De 33-jarige krijgt vrijstelling. De 35-jarige betaalt 2% overdrachtsbelasting over zijn of haar helft.
• Dit betekent dat je 2% over € 200.000 = € 4.000 aan overdrachtsbelasting moet betalen.

Voordelen van de startersvrijstelling

✔ Lagere kosten bij aankoop → Je hoeft minder eigen geld mee te nemen.
✔ Meer financiële ruimte → Je kunt meer investeren in verbouwing of verduurzaming.
✔ Stimulans voor starters → Het maakt de woningmarkt iets toegankelijker voor jonge kopers.

Veelgestelde vragen over de startersaftrek

Wat als ik na aankoop besluit om te verhuren?

De vrijstelling geldt alleen als je de woning zelf als hoofdverblijf gebruikt. Als je de woning binnen korte tijd gaat verhuren, kan de Belastingdienst dit als misbruik zien en alsnog 10,4% overdrachtsbelasting opleggen.

Kan ik de vrijstelling gebruiken als ik al eerder een woning heb gehad?

Ja, dat kan, mits je nog niet eerder de vrijstelling hebt gebruikt én je aan de leeftijdsgrens voldoet. Als je bijvoorbeeld al eens een huis hebt gehad, maar nooit de vrijstelling hebt toegepast, kun je deze alsnog gebruiken.

Wat als ik vóór mijn 35e een huis koop, maar de overdracht plaatsvindt na mijn 35e?

De leeftijdsgrens geldt op het moment van overdracht bij de notaris. Dus als je vóór je 35e een huis koopt, maar de overdracht na je 35e plaatsvindt, heb je geen recht meer op de vrijstelling.

De startersvrijstelling van overdrachtsbelasting is een groot voordeel voor jonge kopers. Als je onder de 35 jaar bent en een woning onder de € 510.000 koopt, kun je duizenden euro’s besparen. Let er wel op dat je maar één keer gebruik kunt maken van deze regeling.

5. Lagere erf- en schenkbelasting met de ‘jubelton’ (deels afgeschaft, maar nog mogelijkheden)

De jubelton was jarenlang een populaire manier om belastingvrij een groot bedrag te schenken voor de aankoop van een woning. Hoewel deze regeling per 1 januari 2023 grotendeels is afgeschaft, zijn er nog steeds mogelijkheden om belastingvrij geld te schenken voor een huis. Hieronder leg ik alles uit.

Wat was de jubelton? (Afschaffing per 2023)

De jubelton was een eenmalige verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Ouders (of anderen) konden hun kind of een derde tot € 106.671 (in 2022) belastingvrij schenken, zolang het bedrag werd gebruikt voor:
✅ De aankoop of aflossing van een woning
✅ Een verbouwing of renovatie
✅ Het aflossen van een hypotheek of restschuld

Sinds 1 januari 2023 is de jubelton afgeschaft en kan er niet langer een verhoogd bedrag belastingvrij worden geschonken voor de eigen woning.

Welke schenkingsmogelijkheden zijn er nog?

Hoewel de jubelton verdwenen is, zijn er nog steeds belastingvrije schenkingen mogelijk:

1. Algemene schenkvrijstelling (2024)

Ouders mogen hun kinderen jaarlijks tot € 6.633 belastingvrij schenken. Dit bedrag kan vrij besteed worden, dus ook aan een woning.

Voor anderen (bijvoorbeeld grootouders, ooms, tantes of vrienden) geldt een lagere vrijstelling van € 2.658 per jaar.

Een hypotheek biedt diverse fiscale voordelen, met name de hypotheekrenteaftrek en het feit dat je woning niet in box 3 valt. Toch zijn er voorwaarden en beperkingen, dus het loont om je hypotheek goed te plannen en advies in te winnen bij een financieel adviseur.

Wil je weten hoe deze voordelen specifiek op jouw situatie van toepassing zijn? Laat me weten waar je naar op zoek bent! 😊

2. Eenmalig verhoogde schenking voor kinderen (tot 40 jaar)

Ouders kunnen hun kind tussen 18 en 40 jaar eenmalig een verhoogde belastingvrije schenking doen. In 2024 zijn de mogelijkheden:

• Voor vrije besteding → € 31.813 belastingvrij
• Voor een dure studie → € 66.268 belastingvrij (moet worden aangetoond)

Hoewel de specifieke vrijstelling voor de eigen woning (jubelton) is verdwenen, kan de eenmalige verhoogde schenking vrij besteed worden. Dus als een ouder een verhoogde schenking doet en het kind kiest ervoor om dit aan een huis te besteden, kan dat nog steeds belastingvrij.

Voorwaarden:
✅ De ontvanger moet tussen de 18 en 40 jaar oud zijn.
✅ De schenking moet in één kalenderjaar worden gedaan.
✅ Voor de verhoogde schenking moet een aangifte schenkbelasting worden gedaan.

3. Slim schenken om erfbelasting te besparen

Door bij leven jaarlijks bedragen te schenken, kun je voorkomen dat erfgenamen later veel erfbelasting betalen. Dit heet estate planning.

Bij overlijden geldt namelijk een erfbelastingtarief van:

• 10% tot 20% voor kinderen
• 30% tot 40% voor niet-familieleden

Door jaarlijks belastingvrij te schenken, wordt de toekomstige erfenis verlaagd en betalen je erfgenamen minder belasting.

Veelgestelde vragen over schenken

Kan ik mijn kind nog steeds een groot bedrag schenken voor een huis?

Ja, maar niet meer onder de oude jubelton-regeling. Je kunt nog steeds tot € 31.813 eenmalig belastingvrij schenken als de ontvanger tussen de 18 en 40 jaar is.

Geldt de verhoogde schenking ook voor niet-kinderen?

Nee, de eenmalige verhoogde vrijstelling is alleen voor kinderen. Anderen (zoals kleinkinderen of vrienden) kunnen alleen gebruikmaken van de jaarlijkse vrijstelling van € 2.658.

Wat als ik nu een groot bedrag wil schenken en de ontvanger ouder is dan 40?

Dan geldt alleen de jaarlijkse vrijstelling van € 6.633 voor kinderen of € 2.658 voor anderen. Over het meerdere moet de ontvanger schenkbelasting betalen (tarieven tussen 10% en 40%, afhankelijk van de relatie).

Hoewel de jubelton is afgeschaft, zijn er nog steeds manieren om belastingvrij geld te schenken voor een woning. Met de eenmalig verhoogde schenking of door slim jaarlijks te schenken, kunnen ouders nog steeds hun kinderen helpen bij de aankoop van een huis zonder dat hier schenkbelasting over betaald hoeft te worden.

Om een lang verhaal kort te maken

Een hypotheek biedt diverse fiscale voordelen, met name de hypotheekrenteaftrek en het feit dat je woning niet in box 3 valt. Toch zijn er voorwaarden en beperkingen, dus het loont om je hypotheek goed te plannen en advies in te winnen bij een financieel adviseur.